용도변경

2023.02.08 수정

2023.03.07 수정

 

1. 건축물의 용도변경

2. 건축물대장 기재사항변경(표시변경)

 

 

 

건축물의 용도군 _ 1군(상위)으로 변경시 허가, 9군(하위)으로 변경시 신고 / 같은 군에서 변경은 기재사항변경

 

정리

 

① 용도변경은 신고/허가, 기재사항변경으로 구분한다.

② 용도변경 신고/허가의 경우 허가를 신고로 대체하지 않는다. 단지 용도에 따라 상위로 가면 허가, 하위로 가면 신고로 구분한다.

③ 같은 시설군 안에서의 변경은 기재사항 변경이다.

다만, 같은 호에 속하는 건축물 간 변경 및 제1종/제2종 근린생활시설 간 용도변경은 기재사항 변경없이도(일부 용도 제외) 영업신고가 가능하다. 

⑤ 변경하는 부분의 바닥면적의 합계가 500㎡미만이고, 대수선에 해당하는 공사를 포함하지 않는 변경일 경우 '건축사'의 날인없이 '설계자가' 할 수 있다.

 

1. 용도변경 사용승인 대상

- 용도변경 허가/신고 대상이고 변경하는 부분의 바닥면적의 합계가 100㎡ 이상인 경우(건축법 제19조 제5항)

다만, 용도변경하는 부분의 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만이고, 대수선에 해당하는 공사를 포함하지 않는 변경의 경우는 제외.

 

 

2. 용도변경 허가/신고

① 용도변경은 기본적으로 변경하는 시점의 법령을 따른다. (건폐율, 용적률, 층수 등 포함)

② 용도변경 허가/신고 시 해당 건축물이 구조안전의 확인 의무 대상(건축법시행령 제32조 제2항)의 경우 구조안전을 확인하고, 구조안전확인서를 제출 해야 한다.

2021.06.07 - [Regulations] - 구조안전의 확인

③ 보통 허가/신고 사항 구분없이 용도가 변경됨에 따라 설계하중이 변경되기 때문에 추가 구조 보강 없이는 구조기술사의 인정을 받기 힘들다.

다만, 5층이하의 경우 건축사의 인정으로도 가능하다. 

④ 구조안전확인서를 제출하지 않아도 되는 용도변경은 '동일시설군 내의 용도변경' 이나 '용도변경에 따라 달라지는 구조내력이 5%미만' 인 경우이다.

⑤ 구조안전확인서 및 구조도서가 있는 경우는 실측 비용을 줄일 수 있음. (설계단가 감소)

⑥ 제출서류(허가/신고 동일함)

- 건축·대수선·용도변경(변경)허가 신청서 : 세움터 작성

- 용도를 변경하려는 층의 변경후의 평면도 : 변경전 도서는 기존 건축물의 평면도가 행정정보 전산자료 내에 없는 경우(보통 오래전 사용승인 받은 건축물)에 제출

- 용도변경에 따라 변경되는 내화·방화·피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표기한 도서 : 변경되는 용도에 따라 현행법에 맞는 도서 작성

 

2-a. 용도변경 허가

① 대상 : 상위군(9시설군→1시설군 방향)으로의 변경

② 용도변경 허가의 경우로서 변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500㎡ 이상인 경우는 '건축사'만이 설계 할 수 있다. (건축법 제19조 제6항)

다만, '1층인 축사를 공장으로 용도변경하는 경우로서 증축·개축 또는 대수선이 수반되지 아니하고 구조 안전이나 피난 등에 지장이 없는 경우'는 제외.

(건축법시행령 제14조 제7항 관련)

 

2-b. 용도변경 신고

① 대상 : 하위군(1시설군→9시설군 방향)으로의 변경

 

2-c. 기재사항변경

① 대상 : 같은 군 간의 변경

② 적용예외 : 시설군 내 같은 호에 속하는 용도간의  변경, 제1종/제2종 근린생활시설 간의 용도변경(일부 용도 제외)

 

 

3. 용도변경 시 확인사항

① 구조 : 구조안전의 확인 서류 제출 대상여부 확인

② 오수(정화조) : 정화조 용량 및 오수처리방식 확인 (원인자부담금 제출 대상인 경우는 원인자부담금만 납부)

③ 주차 : 1,000㎡ 미만이고 사용승인 후 5년이 지난 건축물 인 경우는 추가 주차 제외. 

④ 소방 : 변경된 용도에 따른 소방설비 설치 여부 확인

⑤ 통신 : 연면적 150㎡이상인 경우 통신설치 대상

⑥ 다중이용업소 : 다중이용업소 여부 검토 후 비상구 설치 유무 확인

⑦ 외벽마감재료 : 건축피난규칙 제24조 제9조에 해당 여부

⑧ 방화창호 : 건축피난규칙 제24조 제12조에 해당 여부

 

4. 용도변경 적용 법규 (건축법 제19조 제7항)

건축법 제3조 적용예외

건축법 제5조 적용의 완화

건축법 제6조 기존의 건축물 등에 관한 특례

건축법 제7조 통일성을 유지하기 위한 도의 조례

건축법 제11조 제2항부터 제9항까지 건축허가

건축법 제12조 건축복합민원 일괄협의회

건축법 제14조 건축신고

건축법 제15조 건축주와의 계약 등

건축법 제16조 허가와 신고사항의 변경

건축법 제18조 건축허가 제한 등

건축법 제20조 가설건축물

건축법 제27조 현장조사·검사 및 확인업무의 대행

건축법 제29조 공용건축물에 대한 특례

건축법 제38조 건축물대장

건축법 제42조 대지의 조경

건축법 제43조 공개 공지 등의 확보

건축법 제44조 대지와 도로의 관계

건축법 제48조 구조내력 등

건축법 제49조 건축물의 피난시설 및 용도제한 등

건축법 제50조 건축물의 내화구조와 방화벽

건축법 제50조의2 고층건축물의 피난 및 안전관리

건축법 제51조 방화지구 안의 건축물

건축법 제52조 건축물의 마감재료

건축법 제53조 지하층

건축법 제54조 건축물의 대지가 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우의 조치

건축법 제55조 건축물의 건폐율

건축법 제56조 건축물의 용적률

건축법 제58조 대지안의 공지

건축법 제60조 건축물의 높이 제한

건축법 제61조 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한

건축법 제62조 건축설비기준 등

건축법 제63조 삭제

건축법 제64조 승강기

건축법 제67조 관계전문기술자

건축법 제68조 기술적 기준

건축법 제78조 감독

건축법 제79조 위반 건축물 등에 대한 조치 등

건축법 제80조 이행강제금

건축법 제81조 삭제

건축법 제82조 권한의 위임과 위탁

건축법 제83조 옹벽 등의 공작물에의 준용

건축법 제84조 면적·높이 및 층수의 산정

건축법 제85조 행정대집행법 적용의 특례

건축법 제86조 청문

건축법 제87조 보고와 검사 등

녹색건축물조성지원법 제15조 건축물에 대한 효율적인 에너지 관리와 녹색건축물 조성의 활성화

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제54조 지구단위계획구역에서의 건축 등

 

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건축

 

건축법 제19조(용도변경) 

 

① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다.
② 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다.
1. 허가 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우
2. 신고 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우
④ 시설군은 다음 각 호와 같고 각 시설군에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
1. 자동차 관련 시설군
2. 산업 등의 시설군
3. 전기통신시설군
4. 문화 및 집회시설군
5. 영업시설군
6. 교육 및 복지시설군
7. 근린생활시설군
8. 주거업무시설군
9. 그 밖의 시설군
⑤ 제2항에 따른 허가나 신고 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인 경우의 사용승인에 관하여는 제22조를 준용한다.

다만, 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만으로서 대수선에 해당되는 공사를 수반하지 아니하는 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제2항에 따른 허가 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이상인 용도변경(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)의 설계에 관하여는 제23조를 준용한다.
⑦ 제1항과 제2항에 따른 건축물의 용도변경에 관하여는 제3조, 제5조, 제6조, 제7조, 제11조제2항부터 제9항까지, 제12조, 제14조부터 제16조까지, 제18조, 제20조, 제27조, 제29조, 제38조, 제42조부터 제44조까지, 제48조부터 제50조까지, 제50조의2, 제51조부터 제56조까지, 제58조, 제60조부터 제64조까지, 제67조, 제68조, 제78조부터 제87조까지의 규정과 「녹색건축물 조성 지원법」 제15조 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제54조를 준용한다.

 

 

건축법시행령 제14조(용도변경) 

 

① 삭제 
② 삭제 
③ 국토교통부장관은 법 제19조제1항에 따른 용도변경을 할 때 적용되는 건축기준을 고시할 수 있다. 이 경우 다른 행정기관의 권한에 속하는 건축기준에 대하여는 미리 관계 행정기관의 장과 협의하여야 한다.
⑤ 법 제19조제4항 각 호의 시설군에 속하는 건축물의 용도는 다음 각 호와 같다.

1. 자동차 관련 시설군
자동차 관련 시설

2. 산업 등 시설군
가. 운수시설
나. 창고시설
다. 공장

라. 위험물저장 및 처리시설

마. 자원순환 관련 시설
바. 묘지 관련 시설
사. 장례시설

3. 전기통신시설군
가. 방송통신시설
나. 발전시설

 

4. 문화집회시설군
가. 문화 및 집회시설
나. 종교시설
다. 위락시설
라. 관광휴게시설

5. 영업시설군
가. 판매시설
나. 운동시설
다. 숙박시설
라. 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설

6. 교육 및 복지시설군
가. 의료시설
나. 교육연구시설
다. 노유자시설(老幼者施設)
라. 수련시설
마. 야영장 시설

7. 근린생활시설군
가. 제1종 근린생활시설
나. 제2종 근린생활시설(다중생활시설은 제외한다)

8. 주거업무시설군
가. 단독주택
나. 공동주택
다. 업무시설
라. 교정 및 군사시설

9. 그 밖의 시설군
가. 동물 및 식물 관련 시설
나. 삭제

⑥ 기존의 건축물 또는 대지가 법령의 제정ㆍ개정이나 제6조의2제1항 각 호의 사유로 법령 등에 부적합하게 된 경우에는 건축조례로 정하는 바에 따라 용도변경을 할 수 있다.

⑦ 법 제19조제6항에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 1층인 축사를 공장으로 용도변경하는 경우로서 증축ㆍ개축 또는 대수선이 수반되지 아니하고 구조 안전이나 피난 등에 지장이 없는 경우를 말한다.

 

 

 

주차

 

주차장법시행령 제6조(부설주차장의 설치기준)

④ 건축물의 용도를 변경하는 경우에는 용도변경 시점의 주차장 설치기준에 따라 변경 후 용도의 주차대수와 변경 전 용도의 주차대수를 산정하여 그 차이에 해당하는 부설주차장을 추가로 확보하여야 한다.

다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 부설주차장을 추가로 확보하지 아니하고 건축물의 용도를 변경할 수 있다.

1. 사용승인 후 5년이 지난 연면적 1천제곱미터 미만의 건축물의 용도를 변경하는 경우. 
다만, 문화 및 집회시설 중 공연장ㆍ집회장ㆍ관람장, 위락시설 및 주택 중 다세대주택ㆍ다가구주택의 용도로 변경하는 경우는 제외한다.

2. 해당 건축물 안에서 용도 상호간의 변경을 하는 경우. 
다만, 부설주차장 설치기준이 높은 용도의 면적이 증가하는 경우는 제외한다.

 

 

 

소방

 

 

 

 

 

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본 글의 목적은 '이랑건축사사무소'의 업무 및 절차를 정리하는데 있고,

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