대수선

정리

 

1. 건축법 제2조(정의)에서 정의내린 대수선은 기본적으로 '허가사항'이다.

2. 건축법 제14조(건축신고)에 해당하는 대상의 대수선만 '신고'로 대체할 수 있다.

3. 2017년 이후(포항지진으로 인해) 구조관련법의 강화로 대수선 허가 진행 시 구조안전 및 내진설계 확인서 제출로 인해 '구조안전진단' 등 구조업체의 협력을 받아야 한다. (그래서 비용이 크게 증가한다.)

 

대수선 시 확인사항

 

4. 마감재료

5. 구조변경 여부

6. 열손실 여부

 

대수선 신고

 

 

 

대수선 허가

 

 

 

 

 

관련법규

건축법 제2조(정의)

① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

9. "대수선"이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

 

 

건축법 제11조(건축허가)

① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다.

 

 

건축법시행령 제3조의2(대수선의 범위)

법 제2조제1항제9호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

3. 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

4. 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

6. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

7. 삭제

8. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

9. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(법 제52조제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

 

 

건축법 제52조(건축물의 마감재료)

② 대통령령으로 정하는 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료는 방화에 지장이 없는 재료로 하여야 한다. 이 경우 마감재료의 기준은 국토교통부령으로 정한다.

 

 

건축법 시행령 제61조(건축물의 마감재료)

② 법 제52조제2항에서 "대통령령으로 정하는 건축물"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 상업지역(근린상업지역은 제외한다)의 건축물로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운동시설 및 위락시설의 용도로 쓰는 건축물로서 그 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 2천제곱미터 이상인 건축물

나. 공장(국토교통부령으로 정하는 화재 위험이 적은 공장은 제외한다)의 용도로 쓰는 건축물로부터 6미터 이내에 위치한 건축물

2. 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설 및 수련시설의 용도로 쓰는 건축물

3. 3층 이상 또는 높이 9미터 이상인 건축물

4. 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 설치하여 주차장으로 쓰는 건축물

 

 

건축물의 피난,방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제24조(건축물의 마감재료)

⑤ 영 제61조제2항제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하는 건축물의 외벽에는 법 제52조제2항 후단에 따라 불연재료 또는 준불연재료를 마감재료(단열재, 도장 등 코팅재료 및 그 밖에 마감재료를 구성하는 모든 재료를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)로 사용해야 한다.

다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 난연재료(제2호의 경우 단열재만 해당한다)를 사용할 수 있다.

1. 국토교통부장관이 정하여 고시하는 화재 확산 방지구조 기준에 적합하게 설치하는 경우

2. 마감재료를 구성하는 재료 전체를 하나로 보아 국토교통부장관이 고시하는 기준에 따라 난연성능을 시험한 결과 불연재료 또는 준불연재료에 해당하는 경우

 

 

건축법시행령 제32조(구조 안전의 확인)

① 법 제48조제2항에 따라 법 제11조제1항에 따른 건축물을 건축하거나 대수선하는 경우 해당 건축물의 설계자는 국토교통부령으로 정하는 구조기준 등에 따라 그 구조의 안전을 확인하여야 한다.

② 제1항에 따라 구조 안전을 확인한 건축물 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축주는 해당 건축물의 설계자로부터 구조 안전의 확인 서류를 받아 법 제21조에 따른 착공신고를 하는 때에 그 확인 서류를 허가권자에게 제출하여야 한다.

다만, 표준설계도서에 따라 건축하는 건축물은 제외한다.

1. 층수가 2층[주요구조부인 기둥과 보를 설치하는 건축물로서 그 기둥과 보가 목재인 목구조 건축물(이하 "목구조 건축물"이라 한다)의 경우에는 3층] 이상인 건축물

2. 연면적이 200제곱미터(목구조 건축물의 경우에는 500제곱미터) 이상인 건축물.

다만, 창고, 축사, 작물 재배사는 제외한다.

3. 높이가 13미터 이상인 건축물

4. 처마높이가 9미터 이상인 건축물

5. 기둥과 기둥 사이의 거리가 10미터 이상인 건축물

6. 건축물의 용도 및 규모를 고려한 중요도가 높은 건축물로서 국토교통부령으로 정하는 건축물

7. 국가적 문화유산으로 보존할 가치가 있는 건축물로서 국토교통부령으로 정하는 것

8. 제2조제18호가목 및 다목의 건축물 (특수구조건축물)

9. 별표 1 제1호의 단독주택 및 같은 표 제2호의 공동주택

③ 제6조제1항제6호다목에 따라 기존 건축물을 건축 또는 대수선하려는 건축주는 법 제5조제1항에 따라 적용의 완화를 요청할 때 구조 안전의 확인 서류를 허가권자에게 제출하여야 한다.

 

 

건축물의 구조기준 등에 관한 규칙 제58조(구조안전확인서 제출)

시행령 제32조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 같은 조 제1항에 따라 구조안전의 확인(지진에 대한 구조안전을 포함한다)을 한 건축물에 대해서는 법 제21조에 따른 착공신고를 하는 경우에 다음 각 호의 구분에 따른 구조안전 및 내진설계 확인서를 작성하여 제출하여야 한다.

1. 6층 이상 건축물: 별지 제1호서식에 따른 구조안전 및 내진설계 확인서

2. 소규모건축물: 별지 제2호서식에 따른 구조안전 및 내진설계 확인서 또는 별지 제3호서식에 따른 구조안전 및 내진설계 확인서

3. 제1호 및 제2호 외의 건축물: 별지 제2호서식에 따른 구조안전 및 내진설계 확인서

건축법 제14조(건축신고)

① 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다.

3. 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선

4. 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선

 

 

건축법 시행령 제11조(건축신고)

② 법 제14조제1항제4호에서 "주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 대수선을 말한다.

1. 내력벽의 면적을 30제곱미터 이상 수선하는 것

2. 기둥을 세 개 이상 수선하는 것

3. 보를 세 개 이상 수선하는 것

4. 지붕틀을 세 개 이상 수선하는 것

5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 수선하는 것

6. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 수선하는 것

 

 

건축법 시행령 제6조(적용의 완화)

① 법 제5조제1항에 따라 완화하여 적용하는 건축물 및 기준은 다음 각 호와 같다.

6. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물인 경우: 법 제42조, 제43조, 제46조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조, 제61조제2항에 따른 기준

가. 허가권자가 리모델링 활성화가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고한 구역(이하 "리모델링 활성화 구역"이라 한다) 안의 건축물

나. 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물

다. 기존 건축물을 건축(증축, 일부 개축 또는 일부 재축으로 한정한다. 이하 이 목 및 제32조제3항에서 같다)하거나 대수선하는 경우로서 다음의 요건을 모두 갖춘 건축물

1)기존 건축물이 건축 또는 대수선 당시의 법령상 건축물 전체에 대하여 다음의 구분에 따른 확인 또는 확인 서류 제출을 하여야 하는 건축물에 해당하지 아니할 것

가) 2009년 7월 16일 대통령령 제21629호 건축법 시행령 일부개정령으로 개정되기 전의 제32조에 따른 지진에 대한 안전여부의 확인

나) 2009년 7월 16일 대통령령 제21629호 건축법 시행령 일부개정령으로 개정된 이후부터 2014년 11월 28일 대통령령 제25786호 건축법 시행령 일부개정령으로 개정되기 전까지의 제32조에 따른 구조 안전의 확인

다) 2014년 11월 28일 대통령령 제25786호 건축법 시행령 일부개정령으로 개정된 이후의 제32조에 따른 구조 안전의 확인 서류 제출

2)제32조제3항에 따라 기존 건축물을 건축 또는 대수선하기 전과 후의 건축물 전체에 대한 구조 안전의 확인 서류를 제출할 것.

다만,기존 건축물을 일부 재축하는 경우에는 재축 후의 건축물에 대한 구조 안전의 확인 서류만 제출한다.

 

 

 

 

질의회신

 

 

# 시행령 제3조의2(대수선의 범위) 9항의 항목(건축물의 외벽에 사용하는 마감재료)은 법 제52조제2항에 따른 마감재료를 사용하라고 명시되어 있는데 이부분은 담당자마다 의견차이가 있어 해석방향과 질의회신을 첨부한다.

 

건축법 제52조(건축물의 마감재료)

②대통령령으로 정하는 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료는 방화에 지장이 없는 재료로 하여야 한다. 이 경우 마감재료의 기준은 국토교통부령으로 정한다.

 

[해석방향]

해석-① 건축법 제52조제2항에 따른 마감재료라고 명시되어 있기때문에 건축법 시행령 제61조의 "대통령령으로 정하는 건축물"에 해당하는 건축물만 대수선 대상이다.

해석-② 대수선의 범위에서 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료라고 명시했기 때문에, 마감재료라는 말은 건축법 제52조의 '국토교통부령'으로 정하는 '마감재료'의 정의를 의미하는 것이다. 따라서 기존건축물에서 외벽재료를 변경하는 것은 모두 대수선 허가 대상이다.

 

[결론]

해석-① 이 맞음. 아래 질의회신을 참고.

 

- 질의회신 내용중 발췌-

 

일반재료가 사용된 건축물의 외벽 마감재료를 증설 또는 해체하는 등의 행위는 건축물의 구조나 성능에 미치는 영향이 크지 않음에도 불구하고

대수선 범위를 판단할 때 방화에 지장이 없는 재료가 아닌 마감재료까지 포함된다고 볼 경우,

강풍이나 노후화 등으로 인해 탈락된 건축물의 외벽 마감재료를 재부착하거나 수선하는 등의 불가피한 행위까지도 대수선으로 보아 건축법령상 의무를 부과하게 되어

건축안전을 담보하려는 건축법령의 취지에 비추어 볼 때 과도한 규제에 해당한다는 점

 

▶ 질의회신의 내용 중

 

'대수선 범위를 판단할 때 방화에 지장이 없는 재료가 아닌 마감재료까지 포함된다고 볼 경우 (생략) 건축법령의 취지에 비추어 볼 때 과도한 규제에 해당한다'

 

가 의미하는 바는

 

'대수선 범위를 판단할 때 방화에 지장이 있는 마감재료를 사용하는 경우(방화성능재료 의무사용 외 건축물)를 포함하는 것은 과도한 규제이다.'

 

로 볼 수 있다.

 

즉, 방화에 지장이 없는 마감재료를 사용해야 하는 건축물은 건축법시행령 제61조제2항제1호부터제4호에 해당하는 건축물이고, 이를 제외한 건축물은 방화와 관련없는 마감재료를 사용할 수 있다.

 

따라서 건축법 시행령 제61조 제2항 제1호부터 제4호를 제외한 건축물의 대수선은 '행정사항이 아니다' 로 판단 내릴 수 있다.

 

 

 

관련 자료 링크

 

1. 외장재 교체 시 대수선 해당여부 : 링크

https://opengov.seoul.go.kr/sanction/13766049

 

외장재 교체 시 대수선 해당여부 (서울정보소통광장 응답소 질의회신).hwp

0.03MB

2. 리모델링 사례 : 링크 (관련사례를 잘 정리해놧음)

https://m.blog.naver.com/dlwhdalss/221299460233

 

① 구조 또는 설비의 노후로 인한 리모델링(전기설비 배관배선 교체, 구조균열부 보강, 옥상 방수 공사 등)

▶ 인허가 불필요

 

② 건물용도의 변경에 의한 리모델링 : 큰 스판이나 높은 천정고가 필요해서 기둥, 보 등 구조를 변경한 경우(구조보강, 변경)

▶ 대수선 및 증축 허가 필요

 

③수익성(매매, 임대) 향상 목적의 리모델링 : 투자효율 극대화 방향(외장재변경, 출입구, 화장실 개선 등)

▶ 대수선 허가 필요 (령 제52조에 외장재 변경은

 

④ 1층 상가의 가치가 높을 시 : 주차장법 강화로 철거 후 신축 시 주차장 추가 설치로 인해 1층 바닥면적의 손실이 큰 경우 1층을 그대로 살리고 위층에서 기준주차대수의 0.5대 이하 바닥면적을 증축 할 수 있다.

▶ 증축 및 대수선 허가

 

⑤ 지진 등으로 인하여 내진구조가 이슈가 되고 있다. 이로 인해 구조보강 비용이 과다할 경우 철거 후 신축이 오히려 공사기간에 유리할 수 있고, 또한 건물의 용도에 맞는 건축이 가능하다.

 

⑥ 대수선 시 검토해야할 주요 구조는 기둥, 내력벽, 보, 슬라브, 주계단, 피난계단 등이며 이의 변경이나 수선 시 허가를 통해 진행 할 수 있다. 동일 용도로 변경하는 대수선일 경우 크게 상관 없지만, 용도가 바뀌는 경우 설비공간 등으로 인해 기둥간격이나 천정고가 필요할 수 있다.

 

 

 

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본 글의 목적은 '이랑건축사사무소'의 업무 및 절차를 정리하는데 있고,

해당 내용은 관련법 개정 등으로 변경될 수 있으며, 오류 또는 누락된 내용이 있을 수 있습니다.